嘉博国际娱乐场官网:大中城市租金五连降 租房“美好时代”到来了吗?

大中城市租金五连降 租房“美好时代”到来了吗?
2019年12月25日 01:08 新浪财经综合

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  原标题:大中城市租金五连降租房“美好时代”到来了吗?

  来源:21世纪经济报道

  在“精挑细选”了近半个月后,25岁的“北漂”青年王宇(化名)终于在上周租到了合意的房子。在北京北三环的惠新西街附近,他和室友整租了一套一居室,价格为5300元/月。

  这是王宇毕业后的第四次搬家。他向21世纪经济报道说,虽然可选的房源不算太多,但因为打足了提前量,总算找到了合适的房子。经纪人告诉他,12月末,北京的租金出现小幅上涨,但仍是全年的低点,此时租房的性价比很高。

  由于进入年末租赁淡季,在很多大中城市,租金水平连续下降。根据诸葛找房的数据,2019年11月,全国20个大中城市租金挂牌均价为43.64元/平方米·月,环比下降0.23%,同比下降0.68%,租金连续5个月下跌。

  这种下跌与政策层面的利好形成一种反差。10月以来,海口、昆明、郑州、开封等地陆续推出租房落户政策,成为各地人才政策的重要看点。12月召开的中央经济工作会议也提出,“大力发展租赁住房”。

  作为租购并举住房体系中不可或缺的部分,在多年的培育后,租赁市场为何再度陷入平淡?这一市场何时能迎来“美好时代”?

  长租公寓危机“拖累”

  “租赁市场有明显的季节性波动特征,其中每年有两个旺季,我们分别叫做‘春节潮’和‘毕业潮’。”诸葛找房副总裁苑承建表示,“春节潮”出现在春节后的2月和3月,节后回城务工需求高涨,推动市场升温;“毕业潮”出现在6月至7月,高校毕业生进入职场,推动租赁需求增加。

  在很多大中城市,这也是全年租金水平最高的两个时段。这两个旺季后,租赁市场便逐渐降温,市场租金水平也逐渐下降。

  贝壳研究院将11月的租赁市场称为“季节性低温”。该机构监测的18个重点城市,11月租赁成交量环比下降4.7%,连续三个月下降。18城的租金水平也连续多月下降。其中,北京的租金水平为81.3元/平方米·月,环比下降1%,同比下降2.9%。

  但与往年相比,今年的租赁市场走势仍然显得反常。比如,在很多热点城市,租金水平不仅环比连续下降,而且明显低于去年同期。

  对于这种“反常式”下降,诸葛找房认为,“今年的租赁市场并不平静,长租公寓持续出现危机,各城市虚假房源、群租房等乱象频出,导致租赁市场监管逐渐加强,很多城市成立租赁整顿市场的专项小组。”

  该机构表示,艰难的生存环境迫使机构采取低租金吸引租户入住,房东为快速出租房屋,也跟随市场降低租金。

  以租金环比降幅最大的杭州为例,11月,有租户爆料称,杭州中择房地产代理有限公司因无力支付租金,向房东打白条。中择房产出现危机的消息就此曝光,此时距离公司成立还不足两年。

  在这之前,中择房产就已面临出租率偏低的难题。公司创始人李雪雷曾向媒体透露,即便租金一降再降,中择房产的平均空置率仍高达12%,空置期最久甚至超过半年。

  苑承建表示,在长租公寓份额较高的城市,如泉州、杭州等,一旦运营企业出现问题,租户对长租公寓的接受度就会出现下降,进而影响到整个市场。按照该机构的统计,今年11月,杭州的租金以2.75%的环比跌幅领降,其次是泉州,租金跌幅为2.59%。

  北京某著名投资机构相关负责人向21世纪经济报道表示,我国租赁市场仍然处在洗牌阶段,市场上仍然有很多不规范的行为,有些租赁机构甚至会打“价格战”。在这一阶段,市场的波动难以避免。该人士坦承,其所在机构投资了数家租赁运营商,但目前尚未看到回报。

  市场仍处于“培育期”

  实际上,近期有关租赁市场的利好政策并不少。12月中旬,郑州市公安局对外宣布,在郑州中心城区租房,居住一年以上就可以办郑州市户口。“凭实际居住地房屋租赁合同,经房主同意,可将户口迁入租房户的地址。”

  在此前后,海口、开封等地也均推出租房落户的政策。

  中央层面,12月召开的中央经济工作会议也提出,“大力发展租赁住房”。住建部年度工作会议也指出,进一步培育机构化、规模化租赁企业,加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台;重点发展政策性租赁住房,探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制等。

  自2015年初首次提出“租购并举”以来,监管层有关租赁市场的利好政策和规范性措施便密集出台。各地也纷纷发布政策,将政策落地,涉及房源筹集、金融支持、税收优惠、租购同权,等等。

  从市场表现来看,供应端得到了刺激。58安居客房产研究院的数据显示,自2016年首宗租赁相关用地在北京成交至今,全国租赁用地的总供应规模达到1540万平方米。而占据供应主体的机构化和个人房源,近年来也大幅增加。

  在需求方面,“这些年,热点城市的房价水平很高,加上‘限购令’执行比较严厉,实际上是释放了很多需求到租赁市场。”前述投资界人士表示,租购同权政策的推动,也使得很多人进入到租赁市场。

  诸葛找房通过分析世界主要城市的“租金回报率”指标得出,美国、加拿大、澳大利亚的城市的租金回报率均较高,大多在4%以上。相较之下,国内被选取的六个热点城市中,除了成都的租金回报率超过了2%以外,其他城市都在2%及以下。

  该机构认为,虽然中国城市普遍租金回报率偏低,房价、房租发展不均衡,不过中国租房人口比例还远不及发达国家的城市,即使是在一线城市,目前租房人口也不过半。在中国房价高企的压力下,年轻一代的首次买房年龄正在推迟,加之大力发展住房租赁的政策倾斜,“新租房时代”正在走近。

  中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示,租售比偏低的现实,导致租赁行业尚未形成有效的盈利模式,也会加速市场洗牌。他表示,未来几年,市场洗牌和政策完善将会同步进行。比如,《住房租赁条例》等顶层设计文件尚未落地,未来将可能加快推进。

  前述投资界人士预测,综合各方面的进展来看,我国租赁市场要想进入稳定、成熟的阶段,大概还需要5-10年左右的培育期。

责任编辑:张宁

租房 长租公寓

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